Dobijanje nekretnine kao poklon otvara važna pitanja, od pravnih procedura i poreskih obaveza do samog prenosa vlasništva.

Na prvi pogled, prenos vlasništva putem ugovora o poklonu deluje kao brz i jasan put, ali praksa često pokaže drugačiju dinamiku. Od trenutka kada se pokretanje prenosa razmatra, pojavljuju se detalji koji zahtevaju dodatnu pažnju i vreme.

Zato je važno imati jasan pregled osnovnih koraka pre nego što krenete u ovaj postupak.

Šta je ugovor o poklonu nepokretnosti i kada se koristi

Ugovor o poklonu nepokretnosti predstavlja pravni dokument kojim vlasnik prenosi pravo svojine na nekretnini drugom licu bez ikakve novčane ili druge nadoknade, uz uslov da su oba učesnika u ugovoru živa u trenutku prenosa. Ovaj pravni korak mogu preduzeti i fizička i pravna lica.

Da bi ugovor bio pravno valjan, potrebno je da obe strane jasno izraze pristanak, uz jasno pokazanu volju poklonodavca da prenese vlasništvo nad nekretninom bez traženja bilo kakve protivusluge. Ukoliko izostane volja za poklanjanjem, ne može se govoriti o poklonu u pravnom smislu, već o nekoj drugoj vrsti prenosa imovine.

Poklonodavac zadržava pravo da opozove poklon ako zaključi da je ponašanje poklonoprimaoca narušilo odnos poverenja na suštinski način. Ovaj zahtev se podnosi sudu i važi unutar roka od tri godine od trenutka kada je došlo do takvog postupanja.

Kako proveriti da li poklonjena nekretnina dolazi sa dodatnim obavezama

Kada se prima stan, kuća ili druga nepokretnost na poklon, važno je proveriti šta sve taj poklon zapravo uključuje. Može se desiti da je na nekretninu upisana hipoteka, postoji otvorena obaveza prema banci ili neko treće lice ima upisano pravo.

Zato se preporučuje angažovanje stručnjaka. Advokat za nekretnine može da izvrši uvid u stanje u katastru, identifikuje eventualne terete i jasno vas informiše o pravnom statusu nepokretnosti.

Ovakav pristup štiti vas od neizvesnosti i omogućava da odluku donesete sa potpunom sigurnošću. Kada znate sve činjenice, preuzimate vlasništvo sa punim uvidom bez iznenađenja.

Kako i gde se overava ugovor o poklonu nepokretnosti

Kada poklonodavac i poklonoprimac potpišu ugovor o poklonu nepokretnosti, sledi njegova overa kod javnog beležnika.

Za overu je nadležan notar čije je službeno sedište u opštini u kojoj se nepokretnost nalazi. To znači da ugovor ne može da se overi na bilo kom mestu, već isključivo u skladu sa teritorijalnom nadležnošću.

U praksi, sve strane koje učestvuju u ugovoru najčešće dolaze zajedno sa pravnim savetnikom kod notara. Tamo se obavlja detaljna provera ugovora, nakon čega se pristupa potpisivanju i overi, čime dokument postaje pravno validan.

Kako funkcioniše prenosa vlasništva

Potpisivanje i overa ugovora, kao i preuzimanje nepokretnosti, predstavljaju važne korake, ali vlasništvo se pravno potvrđuje tek upisom u katastar.

Za pravnu punovažnost ugovora važno je da obe strane nedvosmisleno izraze saglasnost, pri čemu poklonodavac jasno pokazuje nameru da prenese vlasništvo nad nekretninom bez zahteva za ikakvom nadoknadom. Time se formalno stiče status vlasnika.

Poreska uprava određuje vrednost nepokretnosti na osnovu koje se utvrđuje iznos poreza. Ako se utisak stvori da je procena previsoka u odnosu na aktuelne cene na tržištu, postoji mogućnost da se podnese žalba. Ovakvi slučajevi su deo uobičajene poreske prakse i često se uspešno rešavaju kroz regularnu proceduru.

Ko preuzima obavezu plaćanja poreza kod poklona nepokretnosti?

Za razliku od prava koja se aktiviraju smrću člana porodice, kao što je pravo na porodičnu penziju i koje uređuju posebni zakoni, poklon nepokretnosti spada u ugovorne odnose među živim osobama. Ovakva vrsta poklona podrazumeva konkretne obaveze, a jedna od osnovnih je poreska, tačnije, porez na prenos apsolutnih prava.

U određenim slučajevima, poklonoprimalac može biti oslobođen ove obaveze. To se odnosi na osobe koje se nalaze u prvom naslednom redu, poput dece ili bračnih partnera, kojima zakonski pripada pravo da prime poklonjenu nepokretnost bez izmirivanja pomenutog poreza.

Za naslednike iz drugog naslednog reda, kao i za sve ostale koji sa poklonodavcem nisu u direktnom krvnom srodstvu, primenjuje se poreska stopa od 1,5% u odnosu na tržišnu vrednost poklonjene nepokretnosti.

Da li se može promeniti odluka o poklonjenoj nekretnini?

U određenim okolnostima, moguće je promeniti raniju odluku o poklonu nepokretnosti. To se dešava kada postoji međusobni dogovor, kada neka od strana ne ispuni ono što je dogovoreno, ili kada životni tokovi uvedu značajne promene.

Kada dođe do raskida poklona, sledeći korak je potpisivanje sporazuma u pisanoj formi. Tim dokumentom obe strane potvrđuju da žele promenu, nakon čega se podnosi zahtev za ažuriranje vlasništva u katastru, a nekretnina se vraća osobi koja ju je prvobitno poklonila.

Postoje i slučajevi u kojima poklonodavac ima zakonski osnov da samostalno pokrene zahtev za poništavanje ugovora. To se najčešće odnosi na situacije u kojima primalac poklona ne pokazuje poštovanje, zanemaruje brigu o imovini ili ne postupa u skladu sa prethodnim dogovorima. Za ovakve zahteve predviđen je zakonski rok od tri godine.

Ukoliko se poklonodavac nađe u ozbiljnoj finansijskoj situaciji i više nije u mogućnosti da sebi obezbedi osnovne potrebe, može da pokrene postupak za vraćanje poklona. Isto pravo ima i primalac poklona ako prethodno dogovoreni uslovi ne budu ispunjeni.